Il existe plusieurs types d’acheteurs. Les primo-accédants, qui s’engagent sur le marché de l’immobilier pour la première fois. Les investisseurs, encore, qui n’ont pas nécessairement besoin de crédits. Puis, les profils qui possèdent déjà un bien, mais qui souhaitent effectuer un nouvel achat. Quand un acquéreur possède un premier bien, peu importe son nouveau projet, une nouvelle possibilité de crédit s’offre à lui : le prêt hypothécaire.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Acquérir une résidence secondaire, par exemple, ou un bien à l’étranger, comme se lancer dans un projet commercial, plusieurs situations se prêtent à ce dispositif. Les propriétaires immobiliers, pour les financer, peuvent réaliser un crédit sur une hypothèque. Cela signifie que les biens immobiliers déjà en leur possession servent de garantie pour un prêt.
La banque serait ainsi en droit de saisie sur les biens hypothéqués. Cela, dans le cas où l’emprunteur ne pourrait rembourser ses mensualités. Ce dispositif agit alors comme une forme de garantie. Il peut permettre d’acheter un nouveau bien, mais il peut également être utile pour augmenter son apport. En contrepartie de l’hypothèque, le propriétaire obtient ainsi des liquidités.
Ainsi, plus le prêt hypothécaire se fait à un taux intéressant, plus les opportunités de prêts et de liquidités augmentent. De nombreux propriétaires préfèrent ainsi s’orienter vers un courtier, expert dans les prêts immobiliers. Ils bénéficient ainsi de conseils de professionnels sur les prêts hypothécaires pour négocier la meilleure solution d’emprunt.
Les propositions des banques dépendront, entre autres, du ratio hypothécaire à ne pas dépasser. Se faire accompagner pour concevoir un projet immobilier viable reste le meilleur moyen d’obtenir les prêts souhaités. D’autant plus quand de nouvelles réglementations entrent en jeu.
L’Europe veille sur les conditions de prêts de banque
Le monde des assurances et des crédits est observé de près par les gouvernements et les commissions européennes. Ces derniers souhaitent limiter les prêts abusifs et démesurés. L’objectif est de mieux protéger les consommateurs.
Les acheteurs européens font énormément recours aux prêts et crédits. Rien qu’en France, un habitant sur trois s’engagerait dans une forme de crédit au cours de sa vie. Qu’ils soient de consommation ou immobilier, les demandes sont en hausse.
On profite, surtout, des taux au plus bas depuis des années pour essayer de revaloriser ses crédits et s’engager dans l’achat d’un bien immobilier. Par conséquent, l’Autorité bancaire européenne raffermit les règles avec une nouvelle directive, qui sera à appliquer dès 2022.
L’institution encadre particulièrement les prêts hypothécaires. Ces derniers, à l’heure actuelle, proposent un montant déterminé selon le prix d’achat. Or, avec la hausse des prix du secteur immobilier en cette période, l’ABE craint des accords de prêts aux montants démesurés.
Une expertise des biens obligatoire pour obtenir un prêt
Par conséquent, à partir de 2022, la directive étant entrée en vigueur en juillet 2021, les prêts hypothécaires devront se faire sur la base d’une expertise. Celle-ci était jusqu’alors uniquement conseillée, et faisait partie de la pratique courante. De nombreux organismes s’y fiaient déjà.
À présent, il s’agit d’une obligation, afin d’estimer la valeur réelle du bien et non pas la valeur de l’achat, dépendante du marché. Par conséquent, si les acheteurs souhaitent investir davantage que ce que leur permet leur prêt hypothécaire, ils devront compenser par leurs propres moyens.
À noter toutefois que les évaluateurs prennent en compte, d’une manière ou d’une autre, le contexte du marché dans leurs expertises. Aussi, les montants ne devraient pas radicalement différencier, mais il sera nécessaire d’être attentif dans sa négociation de prêt hypothécaire.
Prêt hypothécaire : seule garantie d’un crédit immobilier ?
À la demande d’un crédit immobilier pour effectuer l’achat d’un bien, les organismes prêteurs exigent un contrat d’assurance. Ce dernier, bien qu’il ne soit pas obligatoire, est aujourd’hui quasi-systématique. Depuis 2010, les emprunteurs sont en mesure de choisir le contrat d’assurance qu’ils souhaitent.
La facilité, ou le manque d’information, tend souvent à opter pour l’assurance bancaire. D’autres alternatives existent, toutefois. Certains peuvent ainsi s’interroger sur la viabilité d’un prêt hypothécaire pour obtenir un crédit immobilier.
Cette garantie, en faveur de l’organisme de prêt, compte effectivement comme un moyen de renforcer sa demande de crédit. Pour autant, elle ne remplace pas tout à fait la souscription d’une assurance d’emprunt. Plusieurs raisons l’expliquent.
Pourquoi le prêt hypothécaire ne suffit-il pas pour un crédit ?
D’une part, un prêt hypothécaire peut ne pas être d’une hauteur suffisante pour agir comme garantie unique d’un nouveau crédit. Cette décision dépend de la banque, qui peut être dans le droit de refuser cette garantie, unique ou non.
De plus, un prêt hypothécaire ne s’applique que dans le cas de défaut de paiement. Par conséquent, la banque pourra opter pour la saisie des biens hypothéqués si l’emprunteur ne peut pas honorer ses mensualités. Cela, toutefois, ne vaut uniquement que dans ce cas de défaillance.
Si l’emprunteur, au contraire, rencontre des accidents de la vie qui l’empêche de rembourser son crédit, l’organisme prêteur n’est plus assuré. Par exemple, si l’emprunteur décède ou perd irréversiblement son autonomie, le prêt hypothécaire ne peut pas servir pour rembourser le crédit.
Des garanties supplémentaires exigées par une assurance prêt
De fait, les banques exigeront très certainement de souscrire un contrat d’assurance emprunteur malgré tout. Ce dernier devra alors, entre autres, mentionner les garanties décès et PTIA. D’autres garanties viendront s’appliquer également dans certains cas.
Par exemple, s’il s’agit d’un achat résidentiel, la banque peut demander la garantie d’invalidité permanente totale. De même, la garantie arrêt de travail, puisque les crédits reposent aussi sur les rentrées d’argent effectives, peut être une mention obligatoire.
Qui peut obtenir un prêt hypothécaire ?
Bien que la garantie par hypothèque ne suffise pas pour obtenir un crédit, c’est tout de même pour de nombreux propriétaires une sécurité en plus dans leur dossier. Dans certains cas, ce sera même l’élément qui pourra rassurer et convaincre les organismes prêteurs.
Les séniors, par exemple, rassureront les banques, qui prennent un risque en octroyant des crédits, avec un prêt hypothécaire. Similairement, pour des achats à l’étranger, avoir une garantie solide sur un bien basé en France ne peut que renforcer la confiance bancaire.
De fait, pour obtenir un prêt hypothécaire, la seule condition première est d’être déjà propriétaire. Le montant du prêt et les propositions de la banque, par la suite, dépendront notamment du ratio hypothécaire. Il y a un minimum et un maximum acceptable calculé.
Concrètement, la banque évalue le montant à financer par rapport à la valeur du bien immobilier. Le taux donne un indicateur de faisabilité, qui permet ensuite d’estimer la marge hypothécaire. Dans tous les cas, il faudra bien veiller à prendre en compte l’ajout d’une assurance à son budget de projet immobilier.